Business Legal Consultancy - это голландский веб-сайт, который формирует маркетинговое и коммуникационное расширение партнеров этого веб-сайта для предоставления комплексных и профессиональных юридических и деловых услуг как голландским, так и международным клиентам.

Аренда коммерческой недвижимости в Голландии - Нидерландах

Купить или арендовать коммерческую недвижимость в Нидерландах? Это один из первых вопросов, который Вам следует себе задать, если Вы ищете коммерческое помещение. Лизинг (с англ. leasing - долгосрочная аренда) означает гибкость. Можно арендовать помещение на короткий период времени. По истечению срока аренды Вы можете легко её продлить.

СОДЕРЖАНИЕ

Купить или арендовать коммерческую недвижимость в Нидерландах? Это один из первых вопросов, который Вам следует себе задать, если Вы ищете коммерческое помещение. Лизинг (с англ. leasing - долгосрочная аренда) означает гибкость. Можно арендовать коммерческую недвижимость на короткий период времени. По истечению срока аренды коммерческой недвижимости в Нидерландах Вы можете легко её продлить.

Лизинг (с англ. leasing - долгосрочная аренда в Нидерландах коммерческой недвижимости) означает гибкость. Можно арендовать помещение на короткий период времени. По истечению срока аренды коммерческой недвижимости  Вы можете легко её продлить. Аренда в Нидерландах коммерческой недвижимости является более привлекательным вариантом в случае, если Вы собираетесь расширять свой бизнес в ближайшем будущем. Таким образом, Вы не выберете тот вариант, когда коммерческая недвижимость слишком большая или слишком маленькая. Другим преимуществом аренды в Голландии (Нидерландах) коммерческой недвижимости перед покупкой является то, что она не требует вложения капитала. Аренда в Голландии может быть оплачена из производственной прибыли, и таким образом Вы избегаете накладных расходов на основной капитал компании. Кроме того, арендная плата в Нидерландах является льготной по налогу. Вдобавок ко всему, обычно, ответственность за обслуживание арендованной собственности возлагается на арендодателя. Тогда как при покупке коммерческой недвижимости, покупатель полностью ответственен за издержки на техническое обслуживание и текущий ремонт помещений.

Преимущество покупки по сравнению с арендой коммерческой недвижимости в Нидерландах состоит в том, что помещение со временем зачастую увеличивается в цене. Это, в конечном итоге, может привести к эффективной прибыли от Ваших инвестиций.

Сделать выбор между арендой в Нидерландах и покупкой нелегко. Финансовый консультант может помочь сделать правильный выбор. Впоследствии агент по недвижимости может помочь в выборе подходящего местоположения.

Принимая решение арендовать коммерческое помещение, Вы получаете более гибкие условия. Но означает ли это, что Вы можете расторгнуть арендный договор в Нидерландах в любое время по своему желанию? Какие у Вас есть обязательства как у арендатора? Кто должен платить за обслуживание собственности? Можете ли Вы передать арендованное имущество другому лицу в Нидерландах в течение срока действия аренды? Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату по своему усмотрению? Какие существуют правила относительно аренды жилых помещений в Нидерландах? На все эти и другие вопросы мы ответим в этой главе.

Типы арендных договоров

В Нидерландах - Голландии различают три типа договоров: аренда 290-коммерческих помещений, 230a-коммерческих помещений, где числа соответствуют статьям Гражданского кодекса Нидерландов – Голландии, и аренда жилых помещений.

Закон Голландии - Нидерландов об аренде коммерческой недвижимости или жилого помещения содержит общие положения, которые применяются к этим трем типам договоров. Общие положения оговаривают обязательства обеих сторон.

Арендодатель в Нидерландах обязан:

  • предоставить объект аренды в Голландии;
  • обеспечить свободное пользование аренды коммерческой недвижимости на условиях договора в Нидерландах, которое не должно иметь дефектов;
  • устранить любые недостатки, которые могут помешать свободному пользованию согласно об аренде договору в Голландии.

Арендатор в Нидерландах обязан:

  • вносить плату за аренду коммерческой недвижимости в Голландии;
  • пользоваться коммерческой недвижимостью взятой в аренду бережно и в соответствии с его целевым назначением;
  • вернуть имущество по истечению срока аренды коммерческой недвижимости в Нидерландах.

Вдобавок к этим общим положениям, в Голландии существуют определенные правила для каждого из типов договора.

Эти правила будут рассмотрены ниже.

290-коммерческие помещения: помещения для сектора малого предпринимательства

290- коммерческие помещения - это помещения для сектора малого предпринимательства.

Назначение нормативных положений об аренде 290- коммерческих помещений в Голландии состоит в том, чтобы защитить арендатора, в связи с его зависимостью от местоположения арендованной площади в Нидерландах (например, из-за составной клиентуры) и вложенных инвестиций. Поскольку он в значительной степени или полностью зависит от местоположения арендованных им помещений в Голландии, то для получения планируемого дохода он защищен от неожиданного расторжения арендного договора арендодателем коммерческой недвижимости в Голландии - Нидерландах.

Арендованная коммерческая недвижимость называется 290- коммерческим помещением, если она содержит неотъемлемую собственность или часть собственности (включая землю, относящуюся к помещению и вспомогательные помещения), которая, согласно договору об аренде, относится к розничной торговле, ресторану или кафе, или является службой инкассации или доставки. Она включает в себя гостиницы и территории размещения лагерей. У объекта в аренде также должно быть помещение, которое является общедоступным для прямой поставки движимых товаров или услуг. Другими словами, должен быть прилавок в Нидерландах.

В прошлом многие судебные разбирательства в Нидерландах уделяли большое внимание вопросу, можно ли определенную предпринимательскую деятельность считать 290-бизнесом. Как следствие, гаражи в Нидерландах, мебельные фирмы с торговыми точками, бензоколонки в Нидерландах с прилавками самообслуживания и/или магазинами, химчистки, магазины и прилегающие прилавки-кафе в больницах, и прилавки-витрины для самообслуживания в Нидерландах могут считаться 290-коммерческими помещениями.

Продолжительность срока аренды

Согласно законодательству Голландии - Нидерландов арендатор 290-коммерческого помещения имеет право арендовать коммерческую недвижимость в Голландии её сроком на десять лет. После вступления в аренду обычно будет длиться десять лет. В основном арендные договора в Нидерландах заключаются на пять лет с возможностью в дальнейшем продлить аренду еще на пять лет. Если арендный договор коммерческой недвижимости не будет прекращён по истечению первого периода в пять лет, он автоматически продлевается еще на пять лет, то есть в конечном итоге составляет десятилетний период.

Если договор заключен сроком более чем на пять лет в Нидерландах, но короче десяти лет (например, шесть лет), и он не прекращён по истечению этого периода, то договор аренды коммерческой недвижимости в Голландии будет автоматически продлен на период до десяти лет (в этом примере: 6 + 4=10 лет).

В случае, если договор заключают сроком более десяти лет в Нидерландах, установленный предельный срок не применяется, так как десятилетний срок уже истек. Если договор аренды в Нидерландах не будет прерван, то он будет действовать в течение неопределенного срока.

Есть одно исключение в правиле "пяти плюс пяти лет". Стороны в Голландии могут заключить арендный договор сроком на два года или меньше. Договора аренды на такие краткосрочные аренды заключаются в том случае, если арендатор в Нидерландах хочет выяснить, подходит ли ему местоположение аренды коммерческой недвижимости для его предпринимательской деятельности. В этом случае установленный предельный срок и право на гарантию от необоснованного выселения в Нидерландах не применяются. Действие договора аренды в Голландии прекращается по закону. Расторжение договора об аренде не требуется по обоюдному соглашению сторон. В случае, когда договор аренды в Голландии по умолчанию продлен после окончания двухлетнего срока, он автоматически продлевается на срок трёх лет до общего периода действия - пять лет. По истечении этого периода аренда коммерческой недвижимости в Нидерландах может быть продлена еще на пять лет.

Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды в первом пятилетнем периоде в Нидерландах.

Обычно, по истечении первого периода пяти лет аренда в Голландии будет автоматически продлена на следующие пять лет. Тем не менее, обе стороны могут расторгнуть договор аренды в Голландии по истечении первых пяти лет уведомлением посредством заказного письма или местного представителя власти. Срок для уведомления – не менее одного года. Если ни одна из сторон в Нидерландах не расторгнет договор аренды коммерческой недвижимости в указанные сроки, то обе стороны будут связаны договором аренды на второй период в пять лет. В отличие от арендодателя, арендатор в Голландии не обязан объяснять причины расторжения договора аренды. Стороны могут в любой момент прекратить арендный договор по обоюдному согласию.

Что произойдёт, если арендатор не согласует расторжение договора аренды в Нидерландах с арендодателем? В этом случае арендодатель должен вызвать вторую сторону в окружной суд. Договор аренды коммерческой недвижимости в Голландии остается в силе до тех пор, пока суд не вынесет решение.

Существует только два основания, по которым окружной суд в Голландии может прекратить договор аренды по истечении первого периода в пять лет по заявлению арендодателя:

  • Арендатор в Голландии не вёл предпринимательскую деятельность так, как надлежит добросовестному арендатору; или,
  • Арендодатель заявляет о том, что он непосредственно, его супруг или (приёмные) дети срочно нуждаются в объекте договора аренды коммерческой недвижимости в Нидерландах на длительный срок. Необходимость проведения реконструкции сданного в аренду объекта, которая не может быть перенесена до окончания договора аренды, также может рассматриваться как срочная необходимость.
  • Если окружной суд в Нидерландах решит, что не существует ни одной из вышеперечисленных причин, то аренда коммерческой недвижимости будет возобновлена на второй период в пять лет. Прекращение договора в более ранние сроки в Нидерландах невозможно.

Прекращение арендного договора во втором пятилетнем периоде.

Перед окончанием второго периода в пять лет и арендодатель, и арендатор могут расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости в Голландии уведомлением посредством заказного письма или местного представителя власти. Срок для уведомления – не менее одного года. Арендатор не обязан объяснять причины прекращения аренды в отличие от арендодателя. Если арендатор не согласен с прекращением договора, то у арендодателя нет никакой другой возможности, кроме обращения в суд.

Вдобавок к двум упомянутым выше причинам, окружной суд должен будет удовлетворить требование арендодателя коммерческой недвижимости в Голландии, если:

  • арендатор в Нидерландах не соглашается с предлагаемым условием нового договора об аренде, поскольку это предложение не содержит пересмотра платы за аренду; или,
  • арендодатель коммерческой недвижимости в Нидерландах хочет использовать арендованный объект согласно целевому назначению в соответствии с действительным планом зонирования.

Прекращение договора аренды неопределенного срока

Если арендный договор не будет прекращён в Нидерландах после второго периода в пять лет, он будет продлён на неопределенный срок, если стороны договора не решили иначе. Договор аренды в Нидерландах может быть прекращён уведомлением посредством заказного письма или местного представителя власти. Срок для уведомления – не менее одного года. В отличие от арендодателя, арендатор  в Нидерландах не обязан объяснять причину прекращения договора. В дополнение к четырем вышеизложенным основаниям окружной суд в Нидерландах может разрешить прекращение арендного договора, если окажется, что прибыль арендодателя от помещений, после освобождения помещения, выше прибыли арендатора, при продлении.

Арендная плата

Размер платы в Нидерландах устанавливается по соглашению сторон. Но арендатор должен всегда проверять, является ли размер арендной платы обоснованным, прежде, чем заключать договор аренды в Голландии. Агенты по недвижимости могут дать оценку размеру арендной платы, и они обычно хорошо осведомлены о размере арендной платы близлежащих арендуемых объектов в Голландии.

Изменение размеров арендной платы

Как только размер арендной платы коммерческой недвижимости в Голландии был согласован, он не может быть легко пересмотрен. Только при определенных обстоятельствах возможно изменение размеров арендной платы в Голландии.

Договор аренды сроком на пять плюс пять лет:

Правила об изменении размеров арендной платы  для этого типа договора зависят от того, в какой момент времени был произведен запрос о пересмотре размера арендной платы в Голландии:

  • В течение первых пяти лет размер арендной платы может быть изменен только по взаимному согласию.
  • В конце первых пяти лет и арендатор, и арендодатель в Голландии могут обратиться в окружной суд для пересмотра размера арендной платы в случае, если они не могут прийти к соглашению самостоятельно. Иск может быть подан только в том случае, если он дополнен консультацией, которую стороны получили вместе от эксперта. Если стороны договора не могут договориться, с каким экспертом консультироваться, они могут подать заявление о его назначении в окружной суд. Окружной суд определяет размер арендной платы на основе общей суммы, которая фактически была выплачена в течение последних пяти лет за аренду в Голландии аналогичных коммерческих помещениях в непосредственной близости с объектом аренды.
  • В течение вторых пяти лет и арендатор, и арендодатель могут подавать просьбу о пересмотре арендной платы в окружном суде в любой момент времени на протяжении этого периода. Единственное условие состоит в том, что бы со дня, в который определенная сторонами или судьей арендная плата вступила в силу, прошли, по крайней мере, пять лет.
  • В конце вторых пяти лет и арендатор в Голландии, и арендодатель могут обратиться в окружной суд о пересмотре арендной платы.
  • После десяти лет аренды и арендатор, и арендодатель могут обратиться в окружной суд с заявлением о пересмотре арендной платы в любой момент времени. Единственное условие состоит в том, что бы со дня, в который определенная сторонами или судьей арендная плата в Голландии вступила в силу, прошли, по крайней мере, пять лет.

Аренда сроком на два года и меньше:

Если срок аренды коммерческой недвижимости в Голландии продлен после двух лет и стороны не договорились о новой арендной плате, то оба, и арендатор, и арендодатель в Голландии, могут обратиться в окружной суд с заявлением о рассмотрении арендной платы. Это заявление должно быть дополнено заключением эксперта.

Аренда на определенный срок:

И арендатор, и арендодатель в Голландии по истечению условленного срока могут подать заявление о пересмотре арендной платы коммерческой недвижимости в окружном суде. Это заявление должно быть дополнено заключением эксперта.

Аренда на неопределенный срок:

И арендатор, и арендодатель имеют право обратиться в окружной суд. Единственное условие состоит в том, что бы со дня, в который определенная сторонами или судьей арендная плата вступила в силу, прошли, по крайней мере, пять лет.

Ежегодное повышение арендной платы

Большинство арендных договоров в Голландии содержит в себе пункт, который гласит, что арендная плата повышается раз в год в соответствии с показателем индекса потребительских цен (ИПЦ) для семейных затрат согласно опубликованных статистических данных Центрального Бюро Статистики Нидерландов – Голландии. Такие условия являются общепринятыми и допустимыми. Арендатор коммерческой недвижимости и арендодатель в Голландии могут договориться о том, что арендная плата повышается раз в год под фиксированный процент, или, что годового повышения арендной платы не будет вообще.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Несмотря на то, что арендованное имущество в Голландии часто освобождается от налога с оборота, существует ряд исключений. Самое распространенное исключение – это возможность арендовать коммерческой недвижимости, облагаемую НДС, если и арендатор и арендодатель желают этого. Это разрешено только в случае, если собственность не используется как жильё, и арендатор в Голландии будет использовать недвижимость для коммерческой деятельности, которая на 90 % или больше облагается НДС, с целью использовать право на налоговую льготу. Обычно именно арендодатель предпринимает это, потому что, если бы он сдал в аренду необлагаемую налогом собственность, НДС по издержкам на техническое обслуживание и текущий ремонт и т.п. не подлежит вычету. Если арендатор коммерческой недвижимости будет также обязан заплатить налог с оборота и только обеспечит деятельность, которая облагается НДС, то он не понесет расходов от объекта аренды по НДС. Рекомендуется заранее советоваться с консультантом по вопросам налогообложения.

Замена арендатора

Во время аренды в Голландии может произойти передача арендатором своей фирмы третьему лицу. В этом случае арендованное имущество в Голландии также перейдет третьему лицу. Для этого необходимо направить ходатайство арендодателю о передаче имущества. Если арендодатель в Нидерландах препятствует передаче аренды коммерческой недвижимости, то арендатор может обратиться в окружной суд. Арендатор по закону вопреки желанию арендодателя может передать арендованное коммерческое помещение, принимая во внимание передачу фирмы, которая находится в этом помещении. После замены арендатора в Голландии, новый арендатор продолжит старый договор аренды коммерческой недвижимости на прежних условиях. Тем не менее, арендатор в Нидерландах должен иметь существенную заинтересованность в передаче, а его преемник должен предложить достаточные гарантии в полном исполнении условий договора аренды и бережного использования имущества. В конечном итоге, окружной суд в Нидерландах примет во внимание интересы обеих сторон.

230-а коммерческие помещения

Эта категория включает в себя недвижимое имущество, которое не предназначено для использования в качестве жилья или для коммерческих помещений малых фирм. Примерами 230-a коммерческих помещений являются офисы, склады и индивидуальные гаражи. Многие коммерческие помещения попадают под эту категорию. Законодательство Нидерландов - Голландии по этому типу арендного договора упрощенное. Стороны полностью свободны в заключении соглашений.

Продолжительность срока аренды

Не существует никаких юридических предписаний в Нидерландах, которые регулируют длительность договора аренды 230-a коммерческой недвижимости. Стороны могут договориться о любом желаемом сроке. Если нет соглашения в письменной форме, аренда в Нидерландах будет длиться на протяжении неопределенного срока.

Прекращение договора аренды

Арендный договор в Нидерландах прекращает действовать согласно ранее установленного срока. В основном, период уведомления о расторжении составляет не менее периода между двумя платежами. В случае, когда арендная плата в Голландии вносится каждые два месяца, сроком для уведомления принято считать двухмесячный срок. Хотя на практике в Нидерландах стороны обычно уславливаются в договорной форме о сроке уведомления о расторжении как минимум в один год. Если был согласован другой срок для уведомления о расторжении, то срок для арендатора не может быть длиннее, чем для арендодателя.

Арендатор в Нидерландах может разорвать арендный договор устно, но рекомендуется это делать письменно. Таким образом, арендатор коммерческой недвижимости всегда может доказать, что он расторгнул арендный договор. Договор аренды в Голландии обычно содержит указания относительно расторжения (например, посредством заказного письма или уведомлением местным представителем власти).

Если арендодатель хочет прекратить арендный договор в Голландии, он должен расторгнуть его и уведомить о выселении. Причина для уведомления не требуется. После уведомления арендный договор считается расторгнутым. Но это не означает, что арендатор должен немедленно освободить помещение, так как уведомление о выселении вступит в силу со дня, когда договор аренды был прекращен и арендодатель уведомил о выселении. С момента получения уведомления о выселении, у арендатора в Голландии есть два месяца для заявления об отсрочке выселения в окружной суд. Это условие обязательное, поэтому стороны в Нидерландах не могут по договору уклониться от него.

Пример

Договор в Голландии об аренде 230-а коммерческого помещения прекращён арендодателем с 1 января 2006. Уведомление о выселении подано также этим числом. Это означает, что арендатор, как предполагается, должен освободить арендованную собственность 1 января 2006. Но, начиная с этого числа в Нидерландах, у арендатора коммерческой недвижимости есть два месяца, чтобы обратиться в окружной суд с заявлением об отсрочке выселения. Если он ничего не предпримет, он не обязан выселяться с площади в аренду до 1 марта 2006 (спустя два месяца после подачи уведомления о выселении).

Если арендатор в Голландии подает заявление об отсрочке выселения в течение двух месяцев с момента получения уведомления о выселении, обязательство выселить будет приостановлено до тех пор, пока суд не вынесет решение по этому делу. Окружной суд может отсрочить выселение максимум на один год (продолжая двухмесячный срок максимум на десять месяцев). После этого, по обращению арендатора коммерческой недвижимости, окружной суд может продлить период аренды в один год еще два раза. Арендатор в Голландии должен подать прошение как минимум за месяц до того, как срок для выселения окончиться. Окружной суд в Нидерландах примет во внимание интересы обеих сторон. После того, как окружной суд вынесет решение, дальнейшее ходатайство о пересмотре судебного решения невозможно.

Арендная плата

Размер платы за аренду в Нидерландах и ее повышение устанавливаются по соглашению сторон. На протяжении срока действия договора аренды коммерческой недвижимости в Голландии, стороны не могут обращаться в окружной суд с исковым заявлением о пересмотре размера платы за аренду. Важно убедиться, что обе стороны согласовали размер платы за аренду в Нидерландах, соотнесение платежей по контрактам с индексом цен и плату за обслуживание.

Повышение годовой платы за аренду в Нидерландах и налог на добавленную стоимость (НДС).

Для аренды 230-а коммерческих помещений в Нидерландах применяются те же нормативные положения, которые утверждены для 290-коммерческих помещений.

Замена арендатора

Арендатор в Голландии имеет право передать свою фирму третьему лицу. В этом случае аренда будет также передана третьему лицу. Если арендодатель коммерческой недвижимости препятствует передаче аренды, арендатор коммерческой недвижимости может обратиться в окружной суд.

Заключение

Если Вы ведете предпринимательскую деятельность в Нидерландах – Голландии, Вы, вероятно, нуждаетесь в коммерческом или жилом помещении. Несмотря на то, что покупка помещения может принести хороший доход от Вашего капиталовложения, аренда имеет больше гибкости.

Относительно аренды коммерческой недвижимости закон Голландии – Нидерландов проводит различие между разными типами предпринимательской деятельности. Для каждого из этих типов деятельности существуют отдельные правила относительно аренды. Вдобавок ко всему, закон Голландии – Нидерландов включает специальные правила аренды жилых помещений.

В Нидерландах – Голландии расторжение договора об аренде коммерческой недвижимости или договора об аренде жилого помещения в Голландии связано с законодательством конкретного характера, которое как арендатору, так и нанимателю оказывает значительную защиту.

Адрес:
Hogehilweg 19
1101 CB Amsterdam
The Netherlands
Тел:
+31 (0) 203 697 652
Факс:
+31 (0) 453 700 324
Top